Üdvözlet Mindenkinek
Nos, vágjunk bele a sűrűjébe. Elöljáróban szeretném hangsúlyozni hogy a posztjaim nem AI-val készülnek, megfogalmazásom stílusában igyekszem szókimondónak és lényegre törőnek lenni. Reményeim szerint a 20 éves tapasztalatomból számos dolgot át tudok adni sokak okulására
Első témánk: Mitől értékbecslés az értékbecslés.
Na kérem szépen. Azért mert az van ráírva, attól az még nem értékbecslés. A legrosszabb példa az úgynevezett adó és érték bizonyítvány, amiről mindenki azt gondolja hogy értékbecslés, de annak aztán az égegyadta köze sincs az értékbecsléshez. Ez viszont egy teljesen másik poszt témája lesz.
Az értékbecslésnek számos jogszabályban és szakmai protokollban rögzített kritériuma van. Azon kevés szakmák egyike, ahol nem a törvény alkotó akarta megerőszakolni a szakmát, hanem a szakmai nemzetközi konszenzus – nemzetközi szabvány alapján a magyar jogrendszer vette azt át és készült azok alapján jogi szabályozás. A lényeg hogy ezekre hivatkozni kell. Nem illik, hanem kell. Ennek hiányában az értékbecslés már nem is értékbecslés. Nálam ez úgy van hogy:
Készült a termőföldnek nem minősülő ingatlanok hitelbiztosítéki értékének meghatározására vonatkozó 26/2005 (VIII.11) PM, és 32/2000 (VIII.29.) PM rendelettel módosított 25/1997 (VIII.1.) PM rendelet előírásai alapján.
valamint
Az ingatlanértékelő adatlap a hitelfedezeti érték egyszerűsített dokumentálási formában történő megállapítását szolgálja. A vonatkozó 25/1997 (VIII.1.) PM. rendeletnek megfelelően, az abban meghatározott eljárásokat követve – valamint az EVS 2003-2016, továbbá a Magyar Ingatlan Szövetség (MAISz) értékelő tagozat és a MNB ajánlásaiban foglaltaknak megfelelően – készült. Az alkalmazott módszerek és a levont következtetések értelmezése az ott meghatározottak szerint értendők.
Tudom hogy ez eddig kissé száraz szöveg, de nyugodtan dőljön hátra, töltsön egy rozé fröccsöt és lazítson. …. Legdrágább Nyájas Olvasó ….
Szóval az értékbecsléshez végzettség is kell, amit megyei önkormányzat jegyzőségénél listára kell tetetni, a személyt is és a vállalkozást is külön, ha az illető nem egyéni vállalkozó. Vannak még tanúsítványok és fontos megjegyzések, amiknek az a lényege hogy az értékbecslő milyen feltételek mentén milyen jogszabályi és egyéb felhatalmazás alapján, milyen szakmai protokoll alapján végzi a munkáját. Ugyanis ő ezek alapján számoltatható el. Ez nem csupán jogi csűrcsavar. Nem úgy van ám hogy leírok egy értéket, aláírom oszt jóccakát. Da nagyon nem ám. A teljesség igénye nélkül néhány fontos stabil adat amik ha nincsenek benne egy dokumentumban akkor az nem értékbecslés.
- az értékbecslés nem az értékről szól. Most várok egy kicsit hogy ez ülepedjen mindenkiben. Amennyiben mindenki megtalálta a leesett álkapcáját és eleresztette azokat a fél hangos megjegyzéseket hogy : Ez teljesen hülye, meg ilyenek, akkor folytassuk
- Az értékbecslés egy matematikai egyenletről szól, egy nagyon egyszerű egyenletről. m2 x Ft/m2
- Az eredmény számolható, de az összetevők dokumentálása a lényeg, miért annyi m2, miért annyi Ft/m2.
- A m2 teleknél adott, épületnél számolandó (az egy másik sztori hogy van alapterület m2-ből bruttó nettó hasznos CSOK hasznos redukált stb. Erre most nem térek ki).
- A Ft/m2 legalább 2 eltérő módszerrel számolandó, az eredmény pedig súlyozandó valamilyen arányban. Ez lehet 100-0, 0-100, 50-50, 30-70, 70-30, 20-80, 80-20 stb. Ezt az értékbecslő szakmai tapasztalata és kompetenciája határozza meg.
Konkrét példa: családi ház értékelés: fő módszer piaci összehasonlító módszer (100%), ellenőrző módszer költség alapú módszer (0%). Ez utóbbit általában nem vesszük figyelembe (kivéve építés) viszont ott kell lennie. Alapvető hiba ha valaki nem számolja ki a telket és nem készít költség alapú értéket épület elemenként avultságot számolva.
- Mellékletek megléte fontos paraméter. Ha valami nincsen meg, akkor az értékbecslés az kuka. Néhány a számos közül, de ezek általában kellenek. Tulajdoni lap, földhivatali térképmásolat, alaprajz, Google barátunk térkép részletei, műhold kép az ingatlanról. Ez a lokáció dokumentálása miatt fontos. Az értékbecslés adatai a mellékletben szereplő adatokból jönnek, de mindenki számára visszaellenőrizhető módon ott kell lennie az értékbecslésben. Főleg az alaprajz a fontos. Ez ingatlan és értékelés típus miatt nagyban változhat. Most értékeltem egy műemlék kastélyt, ott volt 80 lap melléklet.
- Aláírás, mert az fontos hogy ki az aki azt mondja hogy ez meg ez ennyi és annyi. No meg mire fel mondja és írja ezt le. Mindenesetre ezeket meg kell nézni egy értékbecslési dokumentumban, mert semmi sem hiányozhat. Ezen kívül ez egy komplett dokumentum, részletek alapján nem lehet értelmezni csak teljes önvalójában
- Azok a fránya számítások. Na ezen véreznek el az értékbecslések általában. Először is ugyan a jogszabály 3, de a szakma 5 összehasonlító adatot vár el. Páros összehasonlítás. Az azt jelenti, hogy veszem a tárgyi ingatlan egy paraméterét és összehasonlítom az összehasonlító ingatlan ugyanezen paraméterével. Alapvető hiba ami miatt úgy elúszik az egész mint a …. (képzeljen mindenki ide valami nagyon elfolyósat ) ha nem a hasonlót a hasonlóval hasonlítom össze. Na még egyszer: hasonlót a hasonlóval hasonlítok össze. Kádár kockát kádár kockával, panel lakást panel lakással, telephelyet telephellyel. Láttam olyan banki értékbecslést hogy egy 2500 négyzetméteres régi kastély szerű villa épületet összehasonlított a „kolléga” egy szomszédos de nagyobb településen egy első emeleti társasház albetét irodával. És átment az ellenőrzéseken, sőt, még meg is voltak sértődve amikor megkérdeztem, hogy ugyan már ez mi? Hasonlót de nem egyformát. Pont erről szól az ingatlan értékbecslés. Az adatbázis amiből választok valami hasonló kupac valami, kiveszek ötöt és korrigálom paraméterek mentén. Kisebb – nagyobb. Kisebb telkes – nagyobb telkes. Régebbi építés újabb építés. Felújítandó – felújított. Extra gépészet – alap gépészet. Új tető plusz hőszigetelés – régi tető és vakolt fal. Stb stb. A lényeg hogy egy paraméter sem lehet + – 30%-nál jobban korrigált úgy hogy a végén az összes korrekció sem lehet több mint + – 30%, de úgy ám hogy a végén a fajlagos ár szórás benne maradjon a + – 20% ban. Ha valaki eddig eljutott és tudott követni, akkor gondolom leesett a tantusz miért szakma ez. Már hallom a tantuszok csörgését.
Maradok tisztelettel miazmás, legközelebb folyt.köv.
