Az év végéig tartó felülvizsgálat komoly dilemmát okozhat azoknak, akik egy még építési engedéllyel sem rendelkező lakóparkban választottak ingatlant. A legnagyobb veszélyben azok lehetnek, akik már előszerződést kötöttek vagy pénzt fizettek a beruházónak, miközben a vásárlást a fix 3 százalékos Otthon Start hitelre alapozták.
Több, Otthon Starthoz kapcsolódó kiemelt lakásberuházás engedélyezése körül alakult ki bizonytalanság, miután a kormány megkezdte az érintett projektek felülvizsgálatát. A tervek szerint az év végéig szünetelhet az új építési engedélyek kiadása azoknál a beruházásoknál, amelyek még nem jutottak el a végleges engedélyig.
A döntés hátterében az áll, hogy a kormány megvizsgálná: az egyes fejlesztések valóban megfelelnek-e a megfizethetőség, a fenntarthatóság és a megfelelő városfejlesztés követelményeinek. Az engedélyezés átmeneti megállítása ugyanakkor nemcsak a beruházókat, hanem a leendő lakástulajdonosokat is nehéz helyzetbe hozhatja.
Nem minden építkezés került veszélybe
Fontos különbség, hogy a felülvizsgálat nem érinti közvetlenül azokat a projekteket, amelyek már rendelkeznek érvényes építési engedéllyel. Ezeknél az építkezés a jelenlegi tájékoztatás szerint folytatódhat.
Más a helyzet azokkal a fejlesztésekkel, amelyeknél az engedélyezési eljárás még nem zárult le. Itt az építkezés kezdete és a lakások átadása is későbbre tolódhat. Ingatlanpiaci becslések szerint a kiemelt projektek különböző ütemeiben összesen több mint tízezer lakás megépítését tervezték Budapesten, vidéki nagyvárosokban és az agglomerációkban.
A bizonytalanságot fokozza, hogy néhány beruházásban már az építkezés megkezdése előtt megindult az értékesítés. Egyes érdeklődők előszerződést írhattak alá, előleget vagy foglalót fizethettek, és a teljes vételár előteremtését részben az Otthon Start kedvezményes hitelére építhették.
A várakozás önmagában még nem jelenti a támogatás elvesztését
Az engedélyezési csúszás nem szünteti meg automatikusan a vásárló Otthon Start-jogosultságát. A program jelenlegi szabályai szerint legfeljebb 50 millió forintos, a futamidő végéig fix, legfeljebb 3 százalékos kamatozású kölcsön igényelhető, maximum 25 éves futamidőre.
A valódi kockázatot az jelentené, ha a projekt késlekedése alatt megváltoznának a hitel feltételei, vagy a vevő személyes, jövedelmi, ingatlantulajdoni helyzete módosulna. Ebben az esetben előfordulhatna, hogy mire a lakás megvásárolhatóvá válik, a vevő már nem felel meg valamelyik jogosultsági követelménynek.
A feltételek későbbi szigorítása jelenleg csak lehetséges forgatókönyv, nem eldöntött tény. Az érintettek számára mégis érdemes számolni ezzel a kockázattal, különösen akkor, ha a kedvezményes kölcsön nélkül nem tudnák kifizetni az ingatlant.
Az előszerződés szövege döntő lehet
Ha egy beruházás jelentősen késik, vagy a vevő elveszíti a tervezett finanszírozást, az még nem jelenti automatikusan azt, hogy következmények nélkül kiléphet az előszerződésből.
A lehetőségeket elsősorban az aláírt dokumentum tartalma határozza meg. Különösen fontos, hogy szerepel-e benne:
- végső határidő az építkezés megkezdésére vagy az ingatlan átadására;
- a hitel elutasítására vonatkozó feltétel;
- a felek elállási lehetősége;
- kötbér vagy más biztosíték;
- pontos rendelkezés az előleg és a foglaló visszafizetéséről.
Az előleg és a foglaló jogi szempontból nem ugyanaz. Ha az ügylet meghiúsul, az előleg rendszerint visszajár, a foglaló sorsa azonban attól függhet, melyik fél felelős a szerződés teljesítésének elmaradásáért. Emiatt egy konkrét ügyben nem elegendő általános tanácsokra hagyatkozni: az aláírt szerződést ingatlanjogban jártas ügyvéddel célszerű átnézetni.
A piaci hitel jóval magasabb kiadást jelenthet
Aki a támogatott konstrukció nélkül is ragaszkodik a kiválasztott lakáshoz, piaci lakáshitellel próbálhatja pótolni a kieső összeget. Ez azonban magasabb havi törlesztőrészletet és jelentősen nagyobb teljes visszafizetést eredményezhet.
A fix 3 százalékos Otthon Start és a piaci lakáshitelek kamata között több százalékpontos különbség lehet. A magasabb törlesztés ráadásul nemcsak a családi költségvetést terheli meg: a banknak azt is vizsgálnia kell, hogy az igénylő igazolt jövedelme alapján vállalható-e a nagyobb havi fizetési kötelezettség.
Az MNB adósságfék-szabályai szerint 2026 januárjától 800 ezer forintra emelkedett az a nettó jövedelmi küszöb, amely alapján a bankok a jövedelemarányos törlesztési korlátot meghatározzák. Emiatt elképzelhető, hogy valaki a 3 százalékos hitellel még hitelképes lenne, egy drágább piaci konstrukcióval viszont már nem kapná meg ugyanazt az összeget.
Már most érdemes elkészíteni a B tervet
A vásárlók számára több megoldás is szóba jöhet. Nagyobb önerő bevonásával csökkenthető a szükséges hitel, a beruházóval pedig új fizetési ütemezésről, határidő-módosításról vagy esetleges árengedményről is lehet tárgyalni. Jogosultság esetén a CSOK Plusz vagy más támogatott konstrukció szintén része lehet a finanszírozásnak.
A legfontosabb azonban az, hogy a vevő ne csak akkor kezdjen alternatívát keresni, amikor már véglegessé vált a támogatott hitel kiesése. Célszerű előre meghatározni, meddig vállalható a várakozás, mennyivel emelkedhet a havi törlesztőrészlet, és a család képes lenne-e más forrásból előteremteni a hiányzó összeget.
Aki még csak most készül előszerződést aláírni egy engedély nélküli projektben, annak különösen fontos finanszírozási és elállási feltételeket rögzítenie. Egy megfelelően megfogalmazott szerződés ugyanis jelentős védelmet nyújthat, ha az építkezés elhúzódik vagy a hitel végül nem válik elérhetővé.
Felhasznált háttérforrások: Nemzeti Jogszabálytár – az Otthon Start szabályai, MNB – JTM- és HFM-szabályok, Portfolio – a beruházások felülvizsgálata, Otthon Start Programiroda.
Indexkép: depositphotos
