Egy frissen hatályba lépett jogszabály jelentősen módosítja az új építésű lakások vásárlásának finanszírozását Magyarországon. A rendelet egyik legfontosabb újítása, hogy az állami támogatással igényelt lakáshitelek bizonyos feltételek mellett már az építkezés ideje alatt is folyósíthatók, nem csak a projekt befejezése után. Ez a változás elsősorban azok számára jelenthet előnyt, akik támogatott konstrukcióval – például Otthon Start hitellel vagy CSOK Plusz programmal – szeretnének még építés alatt álló ingatlant vásárolni.
A szabályozás alapvetően a finanszírozás időzítését és struktúráját alakítja át, ami a vevők és a fejlesztők számára egyaránt új lehetőségeket nyit meg.
Hogyan változik az új lakások finanszírozása?
A módosítás lényege, hogy az új építésű lakások vásárlásához kapcsolódó támogatott hitelek folyósítása rugalmasabbá válik. Korábban az ilyen hiteleket jellemzően csak akkor lehetett igénybe venni, amikor az ingatlan már elkészült és rendelkezett használatbavételi engedéllyel.
Az új szabályozás három különböző finanszírozási modellt tesz lehetővé.
1. Részletekben történő kifizetés kamattámogatással
Az egyik legjelentősebb újítás, hogy bizonyos beruházások esetében a támogatott hitel már az építkezés során, több részletben kerülhet kifizetésre. Ebben az esetben a kedvezményes – legfeljebb évi 3 százalékos – kamat már az első folyósításkor életbe lép.
Ehhez azonban több feltételnek is teljesülnie kell:
- A beruházást végző vállalkozásnak projekthitellel vagy vállalkozói finanszírozással kell rendelkeznie.
- Az ingatlanra társasházi építményi jogot kell bejegyezni, amely jogi garanciát ad a vevőnek az építkezés időszakában.
- A vevők által felvett hitelösszeg elkülönített számlára kerül, amelyhez a kivitelező csak a projekt befejezésekor fér hozzá.
- A végső kifizetés előtt értékbecslő ellenőrzi, hogy az ingatlan megfelel-e a lakhatási követelményeknek.
Fontos határidő is kapcsolódik a konstrukcióhoz: az építkezést három éven belül be kell fejezni az első folyósítástól számítva, amely indokolt esetben egy évvel meghosszabbítható. Ha a projekt ezt a határidőt túllépi, a kamattámogatás megszűnhet, és a támogatást vissza kell fizetni.
2. Részletekben történő finanszírozás állami kamattámogatás nélkül
A jogszabály egy kevésbé szigorú megoldást is kínál. Ebben az esetben a hitel szintén szakaszosan kerül kifizetésre, de a kedvezményes kamat csak később lép életbe.
Ennek a konstrukciónak az előnye, hogy:
- a beruházónak nem szükséges projekthitelt felvennie,
- nem kell társasházi építményi jogot alapítani,
- és nincs meghatározott határidő az építkezés befejezésére.
Ugyanakkor van egy jelentős hátránya: a kamattámogatás csak akkor indul el, amikor az ingatlan már használatbavételi engedélyt kapott. Addig a hitelfelvevő piaci kamatozás mellett törleszti a hitelt, ami jelenleg körülbelül 8 százalék körüli kamatszintet jelenthet.
Ez a magasabb költség miatt várhatóan kevésbé lesz népszerű megoldás.
3. A korábbi gyakorlat: kifizetés a lakás elkészülése után
A már ismert rendszer továbbra is megmarad. Ebben az esetben a hitel teljes összege csak akkor kerül folyósításra, amikor az ingatlan elkészült és megkapta a használatbavételi engedélyt.
A bankok eddig leggyakrabban ezt a modellt alkalmazták új lakások finanszírozásakor, mert egyszerűbb és kisebb kockázattal jár.
Miért volt szükség a változtatásra?
Az elmúlt években egyre nagyobb hangsúly került az új lakások építésének ösztönzésére. A lakáspiaci kereslet növekedése miatt a kormány több programot indított a lakásépítések felgyorsítására és a beruházások támogatására.
Az egyik probléma az volt, hogy az új lakóprojektek gyakran 2–3 év alatt készülnek el, miközben az értékesítés már az építkezés korai szakaszában megkezdődik. A korábbi szabályok viszont nem tették lehetővé, hogy az állami támogatással igényelt hitelek már ekkor megjelenjenek a finanszírozásban.
Az új rendelet ezt az ellentmondást próbálja kezelni azzal, hogy a támogatott hitelek már az építkezés alatt is bevonhatók a vásárlás finanszírozásába.
Mit jelent ez a gyakorlatban?
A változás elsősorban három szereplő számára lehet kedvező:
- a vásárlók számára, mert könnyebben tudnak új lakást venni már az építkezés idején is,
- a fejlesztők számára, mert szélesebb vevőkört érhetnek el,
- a lakáspiac számára, mert gyorsíthatja az új lakások értékesítését és építését.
A rendelet már hatályba lépett, azonban a bankoknak még át kell dolgozniuk saját hiteltermékeik feltételeit. Emiatt várhatóan rövid időre lesz szükség, mire az új szabályok alapján működő hitelkonstrukciók ténylegesen megjelennek a piacon.
Forrás: profitline.hu
Indexkép: AI által generált kép
